Blog · 2026-09-07 · Conciergerie

Combien de logements pour vivre de sa conciergerie ?

C'est probablement la première question de chaque futur concierger : combien de logements faut-il pour en faire son métier ? La réponse dépend de votre marge par logement, de vos charges fixes et de la rémunération que vous visez. Plutôt qu'un chiffre magique, voici la méthode pour calculer votre propre seuil de rentabilité, puis les leviers qui font vraiment grimper votre revenu net.

Commencer par le revenu net visé, pas par un nombre de logements

Fixez d'abord combien vous voulez gagner chaque mois. Disons 2 500 euros nets. Ajoutez-y vos charges fixes d'entreprise : logiciel, comptable, assurance, téléphone, déplacements. Pour simplifier, visez environ 3 000 euros nets nécessaires par mois. C'est votre objectif. Toutes les décisions ensuite, le nombre de logements, le tarif, le niveau d'automatisation, doivent se lire à l'aune de ce seul chiffre.

Estimer la marge nette réelle par logement

Une conciergerie facture en général 15 à 30 % des revenus locatifs, souvent autour de 20 %. Sur un appartement qui rapporte 1 200 euros par mois, cela donne 240 euros de commission brute. Soustrayez ce que ce logement vous coûte réellement : le temps de ménage si vous ne le déléguez pas, les déplacements, les fournitures, une part de vos abonnements. Ne regardez pas la commission brute mais ce qui reste vraiment dans votre poche à la fin du mois.

Diviser l'objectif par la marge moyenne

Une fois que vous connaissez votre marge nette moyenne par logement, le calcul devient simple. Pour 3 000 euros mensuels nets avec une marge de 150 euros par logement, il vous faut environ 20 logements. Avec 200 euros de marge, une quinzaine suffit. Ce ratio évolue à mesure que vous automatisez et déléguez, car votre marge monte plus vite que le nombre de logements.

Atteindre la rentabilité plus vite en délégant et en automatisant

Le vrai levier pour réduire le nombre de logements nécessaires n'est pas de facturer plus cher, mais de baisser ce que chaque logement vous coûte en temps. En rendant l'équipe terrain autonome et en automatisant les réponses répétitives, la même marge nette exige nettement moins de logements, parce que vous arrêtez de tout porter vous-même. C'est ce qui sépare une conciergerie qui sature à dix logements d'une autre qui en gère trente sans s'épuiser.

Garder une marge de sécurité dans le calcul

La saisonnalité existe : un logement plein en été peut ne se remplir qu'à moitié l'hiver. Calculez votre seuil sur la base d'un taux d'occupation prudent, plutôt que sur le meilleur mois de l'année. Ajoutez aussi une réserve pour les imprévus, un logement vacant, un prestataire qui lâche, une réparation. Un seuil de rentabilité confortable en basse saison rend votre activité vivable toute l'année, pas seulement en pleine période.